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首页  »  海外掘金  »  “新世界城市”浮出水面,它们正成为新一轮投资热点

摘要: 一个资金运转开放并且透明拥有更多的保证,而且从目前资金都流向高科技发展为主的中校城市来看,投资这样一座“未来之城”也是个不错的选择。

◎海外掘金(ID:gold1849) |  DJ

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若手头有一定的资金,如今该如何投资,我们这里有一份来自房地产投资管理公司仲量联行(JLL)于今年发行的《投资强度指数——“新世界城市”重塑全球投资板块》报告,从中能找到一些投资新趋势。

 

投资强度指数将该城市2014年至2016年的商业地产投资总量与城市的经济总量作对比。

 

该报告从全球150座城市中选出30座最受青睐的商业房地产城市,从这些资金转移中寻找投资者喜爱的投资城市特点。

 

从这个数据中可以看到三点:

 

1.为什么第三类投资城市会兴起?对于海外投资人们之前主要关注两类区域,一是有确定性的发达国家,二是可能获取超额收益的新兴地区(如东南亚),而现在兴起了第三类——新世界城市。

 

2.为什么欧洲比美国更受中国投资的欢迎(包括李嘉诚)?

 

3.为什么北京的投资密度不如上海?

 

1“新世界城市”是投资主流

 

来看看前三十名排名中具体名单:



(图中标红的是被仲量联行定义为“完善的国际性大都市”)

 

报告发现,中等量级城市(Mid-sized city)——特别是那些在高科技和价值层面表现突出的城市——在拥有强大的基础设施、生活质量高且商务运作透明的这些属性的情况下,收获更多投资资金。

 

对于这些城市,仲量联行发明了一个新说法——“新世界城市”(New World Cities)。根据他们的定义,这类城市一般属于小到中的经济体量(典型的城市拥有150万人口),拥有完备的基设、富有吸引力的宜居平台,并且拥有专长产业——比如科技城市、旅游城市等。

  

在这份报告的排名里,这些新兴世界城市是主角。前三十名中只有9座是国际性大都市,而其余全部是这类“新世界城市”。

 

而其中一个很少见的“新世界城市”——挪威首都奥斯陆,却在2015和2016两次投资强度指数报告中排名前二,为什么如此?

 

仲量联行指出,奥斯陆因为经济体量小但是投资量大,作为北欧城市透明度有保证、人口也相对密集,所以拥有一众投资者。

 

这也体现出,商业房地产投资强度是个相对概念,它不告诉你哪里投资最多,而是哪些地方投资密度最大。同样,这个强度比例越大也就表现出该地区对地产产业的依赖程度越高。

 

与去年的《投资强度指数》相似,全球资金仍投往各路经济体量相对小、但活力足的城市。但这个名单变动有点大——去年曾上榜的檀香山(去年第五位)、圣何塞(去年第九位)、布里斯班(去年第19位),今年连前30名也没上。

 

美国的城市占比在这个排名虽不及欧洲却也不少——11座城市上榜全球前30名的投资强度指数。其中最令人瞩目的是拥有科技和创新产业的城市。除去国际大都市(纽约和洛杉矶),9个“新世界城市”受到投资人喜爱的原因,都是与此相关,比如硅谷、旧金山、波士顿、西雅图以及北卡罗来纳的三角研究园。

 

前四个城市自不必说,都是美国传统科技密集地区(波士顿有MIT)但新兴的北卡罗来纳三角研究园,对于很多人来说却是新概念(至少我在研究这份报告前没听过)。它是1959年由北卡州和地方政府、附近的大学以及地方商业机构建立。

 

三角研究园是国际商用机器公司全球重要的运营地之一,IBM就有约1.1万名雇员在三角研究园工作;并且它还是联想集团全球总部的所在地。同样有名的包括医学制药公司葛兰素史克的最大研发中心所在地,不知道葛兰素史克(GSK),但你一定知道去年在中国成功获批的HPV疫苗,就是产自这家公司。


(三角研究园区内一禺)

 

因此,某一专项的突出特长(特别是科技类),能为一座城市成功吸引可观的投资规模。

 

2欧洲投资全面占优

 

先放上前三十名的排名分布:

 

 (从图中可以看出,欧洲作为投资者钟爱地的密集度略超过美国。来源:JLL报告)

 

全球商业地产的资金钟爱欧洲,中国其实也更爱欧洲大陆。近年来对美国的投资虽有所提高,但从统计局发布的最新报告来看,2015年中国资金在欧盟(包括英国,下同)的直接投资(ODI)存量超过了在美国存量236亿美元,总体占比上欧盟是7.6%,而北美洲为4.8%。

 

对中国私人投资者而言,选择海外资产配置的人群中有82%是为了分散风险;对大型国有企业等公司投资海外则是为了接触到技术,或者在战略性活动中构建全球影响力。

 

欧洲正好迎合中国投资者这一需求。

 

A. 在资产配置上欧洲拥有一众国家多元化的资产目的地选择。进入欧盟市场要比进入美国市场容易得多。经济学家将其比喻为“分而治之”策略:如果某个欧盟国家限制一家汇总过企业进入,这家中国企业则可以通过其他成员国进入欧盟市场。欧盟拥有互动性而又彼此独立的流动性。

 

反观美国,尽管可以与美国某一州建立合作关系,但美国各州仍受到来自联邦政府的约束,也就是在当地要经过政府的同意才能够继续合作,这也是为何欧洲市场更受青睐,因为它更加开放、流动性更好。

 

B. 安全也是投资美国的一个痛点。一向作为金融发展强国的美国为什么反而有投资安全问题?

 

要说也是意料之中,特朗普上台以来在与中国贸易上,采取一系列制约举措,甚至发起301调查对本土科技专利进行保护,这使得中国投资者的资金难腾挪。

 

相比之下,中国投资者在欧洲就得心应手一些。

 

不过,近来欧洲整体形势偏为保守派,越来越多质疑中国资金的引入对本国安全的担忧。英国首相特里萨·梅,以及法国总统埃马纽埃尔·马克龙,都在这段时间称基于国家安全考量而停止与中国企业的合作。

 

另外还有一个影响投资决策的重要人物,那就是眼光神准的李嘉诚。

 

李嘉诚的投资路径向来目的明确、分工清晰,对其为何近期出仓香港和内地、转投国外的分析文章也多如牛毛。

 

只要记住,李嘉诚全球的投资着重于能产生稳定现金流的不同行业间分散化配置——这是主线。所以,注重投资稳定性而非潜在涨价能力的你,英联邦和欧洲国家在就有深厚的优势。

 

(长和实业2016年收益额来源—图来自年报)

 

从长和实业集团的年报就能看出李嘉诚的资产现在放了多重的比例在欧洲各国——特别是英国。以下是李嘉诚在2012年至2017年这五年间投资欧洲的不完全统计:

 


为什么如此钟情于欧洲市场?李嘉诚曾在接受英国《金融时报》采访时这么说,“在决定优先(投资)场所时,有几个标准对我很重要:法制法规、能保证投资的政治稳定性、宽松的生意环境以及良好的税收结构,这些都是重要特征。”

  

3伦敦吸金能力强,北京投资量与强度不及上海

 

全球对澳大利亚的投资胃口也是巨大的,澳大利亚最大城市继续其对富有投资商的吸引力。其中,高度的资金运转透明度、发展可持续性,结合具有活力的经济增长趋势在不断吸引投资者入驻。在这个背景下,预计2017年悉尼和墨尔本将要成为世界上办公室租金最高、资金价值增长最快的城市。

 

伦敦则是资金最受瞩目的投资目的地,在投资强度上成为跨境投资强度的第一名,但投资总量上却不及纽约,侧面表现出伦敦对地产的强依赖度。

 

伦敦因其“来去自如”、资本透明而深受投资者喜爱。虽然近期有“退欧”的政治不稳定因素,但是脱欧公投后的一年来看,英国整体经济企稳,英镑也相对欧元有更强势头。

 

房地产投资强度上,欧洲占绝对优势,但从今年的商业房地产投资总量来看,还是国际大都市占比最高。因为JLL未给出具体数值,我们就只在这列出前十名商业房地产投资地的城市名称:

 

1. 纽约;2. 伦敦;3. 巴黎;4. 东京;5. 洛杉矶;6. 华盛顿;7. 芝加哥;8. 上海;9. 波士顿;10. 香港

 

而从下图则可以清晰地看出,商业房产投资总量与投资强度的关系。其中,伦敦、纽约和巴黎是投资强度大且投资总量大的城市。东京和洛杉矶的投资总量也很可观,不过强度却不及波士顿和旧金山。

 

国内上榜的总共两个城市:北京和上海。北京坐落在投资总量一般且投资强度一般的区域,与其相当的是费城和迈阿密。上海则在投资量和投资强度上双双超过北京,与芝加哥、新加坡和香港相似。上海在资产和接手外来投资的优势上比北京明显,同时透明度方面,两个城市都在努力向上,上海略占优势。未来,作为报告中的“投资潜力城”,上海和北京将吸引越来越多的商业房产投资。

 

 

所以,最后落脚于我们这些普通人的决策上:私人投资房产与商业投资有相似之处——在投资中求稳的私人投资者,对于资金的安全、流动性的保证以及当地政治环境和税务的把握也可以参考这些要点。

 

另外,以前我们讲投资海外房产,喜欢做两个选择——要么就是大都市,比如纽约、伦敦、东京这类城市,要么就是东南亚一类的新兴市场,如马来西亚、泰国和越南。但这份商业房产投资趋势给出另一个答案——


一个资金运转透明开放的城市拥有更多的保证,而且从目前资金都流向高科技发展为主的中校城市来看,投资这样一座“未来之城”也是不错的选择。


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